[摘要] 房天下东营楼市月鉴,品评楼市动态,把握楼市脉搏,倾听东营楼市好声音。
一、观·政策
市场趋势:细则出台前楼市成交透支,4月前三周成交量显著回落
新房:新政影响显著,成交量高位大幅回落,一线城市降幅
新政影响逐渐显现,4月前三周成交量高位回落,但仍高于上年同期。根据中指数据的监测,2013年4月前三周(4.1-4.21),20个代表城市周均成交288万平方米,同比增长47.6%,且比去年全年周均水平高出4.5%,但比3月周均成交量大幅下降24.6%,主要源于3月在“国五条”细则预期和推盘量加大等多重因素的带动下,需求集中释放,周均成交量达到近年来单月水平,而随着上月末各地“国五条”细则陆续出台,新政对成交量的影响在本月开始逐渐显现。最近一周成交量在上周短暂回升后再度下行,环比下降 7.3%,但同比仍增长20.2%,成交282万平方米。对比2010年4月“国十条”政策,市场成交量在“国十条”出台前也达到阶段性高点,出台后连续3个月月度周均成交量比出台当月低40%以上,此次“国五条”对整体楼市的影响程度小于“国十条”。
展望:政策落地压制短期量价上行空间,下半年渐趋平稳,全年增长无忧
房地产调控政策出台后置业者通常陷入一个季度左右的观望期,量价上行空间受到抑制。短期来看,价格方面,随着各地“国五条”细则落实,房价涨幅将有所放缓,放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同,由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要,作为新一届政府的开局之年,房价仍将是政府关注的焦点,房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险,如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度,4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导,继北京之后,又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。成交方面,政策影响下,前期成交透支部分未来需求,预计成交量在此前高位基础上有所回落,但在季节性因素和供应加大的推动下,二季度总体好于一季度,下半年趋于平稳。全年来看,在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下,货币政策仍将维持现有基调,新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间,我们仍维持年初预判,全年房地产市场总体好于去年。
二、观·城市
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年4月,100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1.00% ,自2012年6月连续第11个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.06个百分点,其中76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。
2013年4月,100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1.00% ,自2012年6月连续第11个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.06个百分点,其中76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数增加8个,其中跌幅在1%以上的有5个;本月环比上涨的城市比上月减少8个,其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个,较上月减少11个。同比来看,100个城市住宅均价与2012年4月相比上涨5.34%,涨幅相对上月扩大1.44个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米,环比上月上涨1.31%,与上年同期相比上涨7.89%。另外,按100个城市住宅价格的中位数计算,住宅价格中位数为6967元/平方米,环比上月上涨1.09%。
总体来看,4月100个城市的住宅平均价格自2012年6月连续第11个月环比上涨,涨幅缩小0.06个百分点;同比连续第5个月上涨,涨幅扩大至5.34%。3-4月以来,多地“国五条”细则落地实施,北京二套房贷款首付比例提高至七成,北京、广州全面执行商品房限价指导,苏、杭公积金门槛提高,贷款额度收紧;在整体调控政策继续从严的背景下,市场成交明显降温,主要城市新房、二手房成交量在3月达到近年来高点后显著下降,住宅均价环比涨幅微幅缩小,价格环比下跌的城市个数略有增加;在一线城市及部分热点二线城市,部分开发商调整开盘和定价策略,如延迟推盘、高开低走、取消非毛坯或用“非毛坯分拆”降低合同价等,但供不应求态势尚未缓解,房价上涨压力犹存,十大城市住宅均价环比涨幅达1.31%。值得注意的是,十大城市二手房价格环比涨幅明显缩小,杭州再度出现下跌。展望未来,房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险,市场预期较为复杂,不同城市住宅市场将进一步分化。
三、阅·土地
1、东营土地供应情况
本月出让公告地块有8宗,合计225467.1平方米(338亩),较3月份相比,出让公告土地供应面积略有回升,本月公告土地面积约是3月份的1.4倍。其中利津县公告地块7宗,纯住宅用地2宗,纯商业用地5宗,无论是商业还是住宅用地,容积率均控制在1.7以内,宗地价格在22-77万/亩之间;河口区公告地块1宗,土地性质为住宅用地,广饶县、垦利县、市本级本月均无土地供应。
本月成交地块16宗,交易面积455695.37平方米,即683.6亩。其中市本级成交地块9宗,总交易面积518亩,本月市本级土地恢复了以往的热度。垦利县成交地块6宗,总交易面积110.5亩,利津县成交地块1宗,总交易面积55亩。(4月份土地出让、成交地块详情列表见东营房天下数据月报) 本月所有成交宗地中,纯住宅用地12宗(633.7亩),约占总成交面积的92.7%,商业用地4宗(49.9亩),约占总成交面积的7.3%,可见住宅用地挑大梁,成交总额占九成有余。值的关注的是本月土地成交宗数及成交总额有所增加,但成交面积有所下降。
2013年1-4月份交易面积、成交总额走势图
成交价格:本月成交土地主要集中在市本级,市本级成交宗地土地价格在161.5-40.3万/亩之间,楼面地价在378-2264元/平。垦利县、利津县,成交价格在25.9-81万/亩之间,商品房楼面地价在324-864元/平之间。
溢价率:本月成交宗地价格,仍以底价、低价成交,16宗地均为0溢价成交。
拿地企业投资总额排行:
排名 | 拿地单位 | 拿地面积 | 投资总额 |
1 | 山东金宇房地产开发有限公司 | 218亩 | 3.29亿 |
2 | 山东东辰佳日置业有限公司 | 381亩 | 1.892亿 |
3 | 胜利油田胜宏置业有限公司 | 85.8亩 | 1.026亿 |
4 | 胜利油田胜东房地产开发有限责任公司 | 153.8亩 | 0.62亿 |
5 | 东营市祥泰房地产开发有限责任公司 | 40.7亩 | 0.4152亿 |
6 | 垦利金辰房地产有限公司 | 32.6亩 | 0.1905亿 |
7 | 东营市源通房地产开发有限责任公司 | 55亩 | 0.179亿 |
8 | 东营华凌置业有限公司 | 9.6亩 | 0.155亿 |
9 | 山东胜通房地产开发有限公司 | 28.3亩 | 0.155亿 |
10 | 东营市金达源房地产开发有限责任公司 | 10.28亩 | 0.1295亿 |
11 | 山东富邦房地产开发有限公司 | 23.9亩 | 0.062亿 |
四、阅·动态
1、数据实时监控
数据中心统计得知,4月份东营市商品住宅(含公寓)、商业用房、办公用房累计签约1312套,总签约面积184533.1平方米,日均签约套数为43.73套。其中住宅签约1228套,签约面积175825.3平方米;商业用房签约50套,签约面积5359.35平方米,办公用房签约34套,签约面积3348.48平方米。
2、本月优质项目签约排行及价格走势
项目名称 | 区域 | 签约面积 | 4月签约 | 涨跌 | 4月底价格 | 涨跌 |
光明嘉园 | 北二路以南、庐山路以东 | 27625.21 | 205套 | ↑ | -- | -- |
华都橄榄城 | 新区北一路以南,新区政府北侧 | 13113.45 | 117套 | ↑ | 均价5700/5800 | -- |
利丰花园 | 北二路与庐山路交叉口 | 6859.4 | 59套 | ↓ | -- | -- |
瑞鑫花园 | 西五路 | 7554.43 | 56套 | ↑ | 均价5200/5300 | -- |
悦来新城 | 黄河路南东五路西 | 6122.27 | 49套 | ↓ | 均价5600 | — |
中兴茗居 | 开发区 | 4641.05 | 40套 | ↓ | 多层5500 | — |
小高层5880 | ||||||
益城名流世家 | 西城胜南板块 | 4912.34 | 36套 | ↑ | 均价5500 | — |
胜宏景苑 | 锦华片区 | 6609.77 | 33套 | ↓ | 均价5600 | ↑ |
恒大黄河生态城 | 东城经济开发区 | 4865.92 | 33套 | ↓ | 均价6500 | — |
格林星城 | 北一路(原青岛路)与胶州路交汇 | 4596.51 | 33套 | ↓ | 均价5800 | ↑ |
盛运花园 | 东营区黄河路728号,东至西四路 | 4629.15 | 32套 | -- | 均价6000 | — |
枫林绿洲 | 海河路与河兴路 | 4588.55 | 31套 | ↓ | 均价3900 | — |
东亚原香小镇 | 东城北一路与东四路交汇处 | 3903.52 | 31套 | ↓ | 花园洋房5656 | — |
小高层5300 | ||||||
领秀天成(商业) | 西城黄河路 | 2424.38 | 30套 | ↑ | 8500-12000 | — |
城发花园 | 东城区 | 3180.31 | 29套 | ↓ | 均价5400 | — |
胜宏靓都 | 东城胜利大街与汾河路交汇处 | 7087.79 | 28套 | ↑ | 均价6000 | -- |
别墅12000 | ||||||
天业盛世豪庭 | 河口区海宁路河安小区南邻 | 4304.5 | 28套 | ↑ | 均价4150 | -- |
东湖花园 | 黄河路与滨孤路交界处河阳小区北大门 | 3266.21 | 27套 | ↑ | 均价3500 | -- |
海韵阳光 | 胜地华版块 | 2811.45 | 22套 | ↓ | 均价5300 | — |
状元府邸 | 运河路与滨州路交汇处东北角 | 2321.22 | 19套 | ↓ | 起价5500 | — |
金基林语 | 东至庐州路、南至汾河路,西临苏州路,北至弥河路 | 2181.81 | 18套 | ↓ | 起价5800 | ↑ |
天业盛世龙城 | 嬉水公园南 | 2217.09 | 17套 | ↓ | 均价6200 | — |
新邦涌金门 | 东城大渡河路509号(丽景国际南门) | 2871.15 | 16套 | 高层5900元 | — | |
↓ | 公馆10000元 | |||||
商业8000-17000 | ||||||
宜居园小区 | 东营区西四路179号 | 2132.8 | 15套 | ↑ | 均价4900 | -- |
蓝天小区 | 府前街以北、惠州路以西、辽河路以南 | 2051.07 | 15套 | ↓ | 均价5680 | -- |
天籁华都 | 胜华转盘北 | 1976.68 | 15套 | ↓ | 均价6200 | -- |
华泰国际豪园 | 东至庐山路、北靠黄河辅路 | 1456.05 | 15套 | ↓ | 起价6000 | — |
万达高尔夫花园 | 东城南一路以南,清风湖东侧 | 1892.64 | 14套 | ↑ | 小高层起价5940 | — |
花园洋房起价6182 | ||||||
金辰富海广场 | 西城中心 | 1858.17 | 14套 | ↓ | 均价6900 | — |
齐龙世纪花园 | 东营市东城郑州路306号 | 4171.52 | 12套 | ↑ | 联排均价7500 | — |
叠上均价5500 | ||||||
东方明珠 | 东城黄河路北、英华园学校东 | 2114.33 | 11套 | ↓ | 复式起价5900 | — |
别墅 起价8500 | ||||||
奥林匹克花园 | 东四路与辽河路交叉路口东100米 | 1573.39 | 11套 | ↑ | 均价5800 | — |
新城家园 | 东营牛庄 | 1161.43 | 11套 | ↓ | 均价5300 | — |
长安未来国际 | 西四路百大对面 | 828.49 | 9套 | ↓ | 均价7500 | — |
朗润春天 | 北一路中段 | 1036.66 | 8套 | ↓ | 均价6800 | — |
大海鑫庄国际 | 东城东四路和府前大街交叉口西南 | 603.38 | 7套 | ↓ | 均价5800 | — |
科达乐家 | 东城沂州路与金辰路交汇处 | 651.89 | 6套 | ↑ | 均价5840元 | -- |
香桥郡 | 西城耿井水库西岸 | 1314.01 | 5套 | ↑ | 均价200万元/套(5月1日) | -- |
南苑广场 | 西二路与南一路交汇处向南600米 | 497.21 | 5套 | ↑ | 均价6800 | -- |
阳光100 | 东四路与大渡河路交口 | 526.94 | 4套 | ↓ | 均价5800 | -- |
景典杰座 | 济南路银座购物广场以东、西城体育公园以北 | 613.73 | 4套 | ↓ | 起价6600 | -- |
理想之城 | 香山路南首近广利河 | 946.22 | 3套 | ↓ | 均价11000 | ↓ |
伟浩中央花园 | 西临庐山路 北邻北二路 | 688.02 | 3套 | ↓ | 均价5300(1月28日) | -- |
水城国际 | 淮河路与郑州路交叉口向南50米 | 586.06 | 3套 | ↑ | 均价6063 | -- |
胜大花园西苑 | 海通路七色花园北侧 | 523.44 | 3套 | ↓ | 均价4950(11月25日) | -- |
逸水园 | 北二路与嵩山路交界处 | 454.22 | 3套 | ↓ | 均价7000 | -- |
里奥尚都 | 西四路与南二路交汇处 | 377.59 | 3套 | ↑ | 均价9700(11月24日) | -- |
利通奥森国际商务 | 新区黄河路与庐山路交叉口东北侧 | 364.64 | 3套 | -- | 均价8000-10000 | -- |
时代花园 | 滨州路与运河路交叉口北150米 | 326.11 | 3套 | ↓ | 均价6100 | ↑ |
海通港城花园 | 东营港经济开发区起步区,海运学校以东,港城路以北。 | 254.6 | 3套 | ↓ | 均价3200(1月17日) | -- |
绅派金湖帝景 | 南一路与沂州路交汇处 | 440.32 | 2套 | ↓ | 起价5880 | -- |
伟浩御景广场 | 南一路以南,曹州路以西 | 350.3 | 2套 | ↓ | 均价6000,商铺均价13500 | ↑ |
锦尚天华 | 汾河路胜大花园东500米 | 275.59 | 2套 | ↓ | 均价5600 | ↑ |
福地大厦 | 淄博路以北,西四路以西 | 109.34 | 1套 | ↓ | 起价6300 | -- |
从签约前54名的项目来看,17个项目远远高出3月签约量,36个项目低于3月签约量,一个项目与上月持平,可见新国五条政策的出台,大大刺激了3月房地产市场消费,楼市成交透支,部分项目4月成交量出现回落。
在本月的签约榜单上可以看出,在售项目以西城区的瑞鑫花园以56套的签约量摘得本月桂冠,其次为东城区的悦来新城以签约49套住宅房源位列第二,另外东城区金辰开发的中兴茗居以签约40套位居第三,益成名流世家以签约36套位居第四位。
本月期榜在售项目前十名几乎被东城、东城开发区和西城区三分天下,其中尤以东营开发区西四路上楼盘,价格均以五字开头,这一轮的价格战,再加上这些项目大多是大品牌,周边配套也相对完善,所以赢得了众多购房者的亲睐,看来东城开发区住宅高签约量的势头短时间内不会改变。