房天下东营楼市月鉴——2013年10月篇

房地产门户房天下  2013-11-02 16:06

[摘要] 房天下东营楼市月鉴，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。

一、观政策

10月房地产政策走向

“京七条”政策解读

2013年10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（“京七条”），完善住房供应结构，着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善型需求和夹心层家庭，稳定市场预期，平抑房价。

关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见

房地产市场总体思路转变，“低端有保障、中端有政策、高端有控制”。此前，北京市住宅体系建设坚持“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，重点强调对低端需求的保障，而中高端需求更多地交由市场。而在北京市需求更多由中等收入群体支撑、夹心层购房问题日益凸显的今天，“京七条”提出加强“自住型商品住房”建设，政策支持重心转向原面向中端房源的缺失。截至目前，北京已有3宗自住型商品房地块成交。

同时市住建委相关负责人解读，所谓“高端有控制”并不是指控制房价，而是指控制高端商品房供应在全市新建住宅中的比例。按照全市综合数据预计，保障房供应约占全市住宅供应总量的20%，中端商品房将从明年开始占到全市住宅供应量的50%，高端住房未来只占全市住宅供应的30%左右。

2、其他城市是否跟进值得关注

热点城市是否跟进值得关注。从9月国家统计局数据可以看出，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅均在20%以上，厦门、南京等多个热点城市涨幅超过10%。近期深圳、郑州等城市已陆续出台相关措施，在坚持调控基调的基础上调控力度有所升级，表明在同样存在供不应求、房价上涨过快问题的上述城市，地方政府已认识到房地产市场过快过热发展的问题。“京七条”后业内普遍认为，由于比周边的商品房价格偏低三成，“自住型商品住宅”必然对周边的房价产生拉低的作用，而其在商品房市场逐渐提高的占比，也必然会对整体房价产生抑制过快上涨的作用，因而目前其他房价过快上涨的城市会否效仿推出类似政策值得关注。

不同城市间的政策差别化将更加明显。目前中央主要基调表明，在坚持“有保有压”的原则下各城市可以差别化处理，各地的调控方法和力度更多地放权由当地政府根据当地实际情况来确定。对于房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，可以尝试调整政策，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。但对于房价快速上涨的热点城市，行政手段甚至会进一步升级，“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大，而类似于北京这种从供应端入手的方式也将有望在其他城市推广。

收紧趋向促进市场回归理性。短期来看，宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋稳，但近期北京、深圳等城市的地方政策调整逐渐趋紧，进一步加强了十八届三中全会后房地产调控升级的预期。坚持调控的基调之下，城市间分化的调控政策使不同城市的市场需求释放得以平衡，随着三中全会后长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。

习近平政治局讲话解读

中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。 

1、住房问题关乎民生，中央密切关注市场变化，力主其回归居住本质

快速发展同时问题凸显，住宅亟待回归居住本质。自1998年我国取消住房实物分配以来，我国房地产市场进入崭新的发展轨道。随着我国社会经济的快速增长，商品住宅市场得到长足发展，居民住房水平也得到明显提高。城乡家庭户居民人均住房面积分别由2000年的22.36平方米、22.99平方米，提升至2010年末的30.33平方米、31.73平方米。

但正如习近平所说，“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。”从第六次人口普查数据可以看出，家庭户中53%的家庭人均住房面积低于30平米，不同地区间城镇居民住房水平也存在明显差异，北京、上海、广东等省市人均住房面积低于平均水平。

与此同时，由于城镇化进程带来的刚性需求支撑，以及货币信贷规模扩大带来的投资需求涌入，近年来我国部分城市房价持续高位运行，房地产市场总体呈现过热发展态势。与经济发展、居民收入水平提升速度相比，热点一二线城市的房价涨幅明显偏高。

2、政府市场各有分工，加大供应建立多层次住房供应体系

在我国房地产市场逐渐发展的过程中，居民的住房需求也日趋分化，为满足不同类型的需求变化，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房体系逐步建立。但随着数轮调控过后短期行政手段效果不断被市场消化， 习近平同志此番提出，“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。也就是说，除了调节需求结构，优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。

通过市场化手段加大供应是首要任务。2010 年以来，我国住宅用地供应量较此前呈现大幅提升，2010-2012 年的年均供应面积由此前的6.5 万公顷迅速提高至11.7 万公顷，2012 年末商品住宅的竣工面积也达到了7.9 亿平米。但与同期商品住宅9.8 亿平米的销售面积相比，土地、房屋的供应似乎仍显不足。为充分满足居民与日俱增的住房需求，加大、加快供应是最需解决的个任务。

优化结构，保障需求。“加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。”习近平同志对我国目前住房需求结构的判断，决定了未来供应体系的方向。将更多的话语权交予市场，由市场调节供需结构，将居民的住房需求进一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困难的居民，由政府做好充分保障。“十二五”已经过半，3600 万套保障房建设任务进度良好，若在后期能够实现科学合理的分配管理，无疑将对商品住宅市场形成有力补充。

地方政府有益尝试，“京七条”引来热议。10 月23 日，北京市多个部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（“京七条”），将房地产市场总体思路转变至“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，年内2 万套“自住型商品住房”供地计划的推出更是受到各方关注。根据北京市目前年均新增商品住宅约10 万套的规模计算，2 万套自住型商品住房占其比例将接近20%，入市后势必将对所在区域市场形成一定影响。作为房价快速上涨的代表城市，北京市此举是地方政府从供应端入手调节供需结构的有益尝试。

3、以长效机制调节供求关系，是新一届政府调控主要方向

三中全会召开在即，长效机制有望建立。作为新一届政府确定经济工作方向的重要会议，将于11月9-12日召开的十八届三中全会备受关注。我们认为，中央领导人在此时对住房问题发声，与三中全会后有望出台的新型城镇化战略、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革等多项内容密切相关3。新型城镇化是本届政府最为关键的执政方向之一，“以人为本”则是其中的重要原则。随着户籍制度改革的不断推进，新增城镇人口仍将以平稳的速度继续增加，解决好城镇居民的住房问题显得尤为重要。在缓解供需矛盾的过程中，“要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。”这一系列的举措将共同推动房地产市场长效机制的稳固建立，从而在保障居民住房需求的同时，促进房地产业继续平稳健康发展。

 二、观城市

与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加3个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有12个，较上月增加6个；本月环比上涨的城市比上月减少4个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有29个，较上月减少5个。同比来看，100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨1.95%，与上年同期相比上涨15.69%。另外，按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7147元/平方米，环比上月上涨0.27%。

 三、阅土地

10月土地出让地块公告：

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