[摘要] 房天下东营2014年东营楼市总结及2015年市场展望，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。
2015年楼市展望篇
一、2015 年中国房地产市场趋势展望
1. 宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度
宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计 2015 年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015 年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。
2. 市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计 2015 年房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015 年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计 2015 年全年商品房销售面积为 12.4-12.7 亿平米，同比增长 0.5%-2.5%。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，预计 2015 年新开工面积同比下降，降幅介于 0%-2%之间，房地产开发投资额同比增长 9.5%-11%。价格方面，目前市场库存高企，2015 年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
3. 关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整
1) 新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态
展望 2015 年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在 2%-5%的增长区间。
2) 去库存：消化库存仍是 2015 年市场主基调，不同城市去化压力显著分化
2014 年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为 2015 年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足，这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。
3) 谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整
展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015 年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。
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二、2015 年东营房地产市场预判
政策方面：就当前整体经济以及房地产市场情况而言，我们预计2015年楼市政策面仍较宽松。如果经济继续下行，预计明年继续降息、降准出现的可能性非常大。但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。以上成为影响明年能够终流入房地产市场的资金量的可能不利因素，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。
土地方面：回首2014年，受制于年初的停贷风波、调控政策及经济不景气等影响，楼市持续低迷，同时也传导到了前端的土地市场。据统计2014年东营全市土地出让金总额为456561.21万元，同比下降46.53%，土地出让面积6501.1亩，同比下降32.22%。由于东营市场土地和楼市估值存在泡沫预期，房企拿地相对谨慎，土地市场有所降温是正常的。
由于高企的库存压力，无论是储备土地，还是正在开发的项目，都有较大的开发压力。如此一来，政府不会盲目的开发土地，同时企业也不会盲目拿地，2015土地市场的走势依然将低位运行。随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩、土地成交规模下滑，我们预判2015年楼市供应整体将维持偏紧。
商品房市场：虽然行业利好政策不断，但在行业内部不断调整中，行业生态已发生改变，房地产繁荣时代已经完结,2014年本轮调整的结束，将不会再现2008 、2011年调整之后价量齐飞的局面，2015年东营房地产市场需求并不会出现实质扭转，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。
东营市场库存压力依然处于高位，面对高企的库存压力，市场去化压力仍然巨大，市场成交也不容乐观，2015年东营商品房销售或将保持在2014年水平，东营房地产或将进入了一个细水长流的阶段。
价格方面：在2014年央行9·30新政宣告“限贷”松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳轮番刺激下，东营房地产市场并未出现大的波动，量稳中有升，但价格明显下行。在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，如若不能寻求足够的需求入场，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性将大大上升，其供求风险或将提前到来，对于东营而言，以价换量仍将是来年市场的主旋律，房价也存在进一步下探的可能，但总体价格趋于稳定。
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