[摘要] 房天下东营楼市月鉴，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。
5、商业地产市场情况
2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重。经过数年的沉寂后，东营借助黄蓝国家战略实施带来的机遇，一家家一线开发商的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生。像华纳金融大厦、海通城建中心、金领国际、万海金地、万达时代广场、长安未来国际、渤海物资大厦、福地大厦、汇融时代广场、胜中亿时代......这些已建和待建项目的亮相，开始填补东营写字楼市场的缺口。站在新老交替的分水岭，新一代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹，城市综合体配建的5A甲级、智能化、超高层写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。
（1）东营写字楼整体区域分布
◎东营西城写字楼遍地开花，新区、东城开发区写字楼分布比较集中；
◎早期的写字楼如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦等主要集中在西城。这些标志性写字楼配套档次，入驻率、投资较高，带动着整个西城写字楼的发展；
◎借助于政府政策的支持，东城优越的行政配套和交通网络，近两年新兴的写字楼如雨后春笋快展迅猛，如海通城展中心、金融大厦、悦来广场·国贸大厦等全部集中在东城规划CBD商务区；
（2）西城/新区——在售/预售商业项目
西城/新区写字楼在售楼盘6个。里奥国际商务中心和南苑广场位置、体量较为相似，市场定位为普通写字楼，价格区间在4200-6500元/平方。其中里奥销售已达3年之久，由于较低的销售均价，目前已销售近90%；南苑广场为去年二季度入市项目，产品设计无特点且位置较偏，销售均价6800元定价相对较高，开盘即出现滞销。位于黄河路的利通奥森国际商务中心、金领国际、华泰国际金融中心，档次定位较高，金领国际开盘均价8500，成交均价8250元左右，自2011年年底开始内部认筹，认筹8个月后开盘，目前销售80%，剩余部分均为平层及200平以上大户型产品，价格调至8900元/平。华泰金融商务中心4-8层写字楼本月已开始内部认筹，均价8000元/平，8层以上定位整层、半层销售；利通奥森国际商务中心于2012年年末开始销售，价格8000-10000元；长安未来国际为城市综合体，1-5层为商场，6-16层为商铺，16-26层为写字楼，价格9700-10500元。
半年以内，将入市项目有4个（汇融时代广场、渤海物资大厦、福地大厦、万海金地），万海金地为目前西城区配置的写字楼，地上27F，配备14部电梯，高档非毛坯、地源热泵、中央空调，一楼大厅挑高3层（12米），均价7800元，因为目前没有达到预售条件，没有公开认筹。渤海物质大厦目前已内部认筹，均价9600，以半层、整层、多层销售客户为主要客源，内部认筹价格约8500元/平。待入市项目有2个，胜中尚东水润和万达时代广场，据不完全统计，目前西城范围在售、预售商业项目，总建筑面积达50万平米，上市规模和数量都是前些年所罕见的，更可以说是在市场行情未见明显好转之时又遭遇项目井喷。
东营正处于快速发展阶段，由于目前城市建设加剧，多个规划中的商业中心正在逐渐形成，对西城商业主导地位分流较大。
西城已投入使用写字楼平均入驻率较高，如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦、胜建大厦、新华大厦、仁恒名邸、东泽百合、柏年大厦、伟浩大厦，坤明大厦、风尚国际等入驻率在95%以上，另外一些小型写字楼如五一大厦、众城时代广场、西三路苏宁电器楼上等入驻率也在90以上，目前西城空置率较高的为长安广场，租赁价格在0.6元左右，主要原因为停车不方便。现在市场上方便停车、室内有暖气的写字楼，能满足以上两点的市中心写字楼基本没有空置，且租赁价格每年涨浮在10%左右。从二手房市场来看，新区、西城写字楼平均租赁价格为1.21元/平，二手房平均售价约9000元。
(4)整体市场特征
目前东营市正处于经济快速发展，城市快速扩张，东移带来的城市变化——新商务CBD的形成（新区、东城开发区）
东营以政府规划为导向，由单核城市中心向多核模式发展
未来市场供应量还将提升，竞争激烈，土地供应大幅增加。
老城区，生活配套成熟，“东移”发展格局，使其西城房地产市场日渐落寞，随着西城旧改力度加强，将得到一定程度复苏。
东城、新区供给持续增长，西城区域后续乏力。
受整体宏观调控的环境影响，投资性需求受到打击，而一个合适的投资渠道相对会更加受到客户青睐。
形象、效率和价值。三大条件的统一才是购买写字楼进行投资的依据。
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