[摘要] 房天下东营2014年东营楼市总结及2015年市场展望，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。
二、2014年中国房地产市场形势总结
1. 政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长
2014 年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2. 新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低
价格方面，百城价格指数自 5 月起连续 7 个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌 2.25％；十大城市累计下跌 0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门 1-11 月累计涨幅超过 10%，菏泽等 9 个城市累计跌幅超过 10%。成交方面，50 个主要城市 1-11 月累计成交整体下降 13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达 23.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在 2014 年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年同期高水平。来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创 5 年来新低。
3. 二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升
价格方面， 2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点， 而2013年同期则累计上涨 17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。成交方面，十大城市总体成交 59.9 万套，同比下降 34.4%。其中 11 月单月成交量为 7.1 万套，回升势头明显。
4. 土地：整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷
供求方面，2014 年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，1-11 月 300 个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降 26%和 34%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。 价格方面， 1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨 63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升；而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。
5. 企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元
业绩方面，20 家品牌房企销售业绩再创新高，2014 年 1-11 月销售额同比增长 12.2%，明显高于行业平均水平，带动行业集中度大幅提升。拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。资金方面，由于去年资金沉淀和今年拿地投资大幅缩减，多数 A 股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。融资方面，资本市场再融资开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。
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